قبل ما تسأل المتر بكام… اسأل 5 أسئلة أهم
أول سؤال بيتكرر تقريبًا في أي مكالمة عقارية هو:
المتر بكام؟
والسؤال مهم طبعًا، لكن المشكلة إن الاعتماد عليه لوحده ممكن يخليك تقارن بين مشروعين مالهمش علاقة ببعض.
ممكن تلاقي وحدة سعر المتر فيها أقل، لكن موقعها أضعف، أو لسه محتاجة وقت طويل للاستلام، أو المشروع نفسه لسه ما اتشغلش.
وفي المقابل، وحدة سعرها أعلى شوية، لكن موقعها أقوى، جاهزة، والمشروع حواليها حركة فعلية.
عشان كده، قبل ما تسأل “المتر بكام؟” فيه 5 أسئلة أهم محتاج تعرف إجابتهم الأول.
1. أنا بشتري فين فعلًا؟
مش المقصود اسم المنطقة بس.
لما حد يقولك إن المشروع موجود في العاشر من رمضان مثلًا، لسه محتاج تعرف:
- موجود فين داخل المدينة؟
- قريب من إيه؟
- الشوارع المحيطة بيه شكلها عامل إزاي؟
- المنطقة فيها حركة فعلية ولا لسه بتتكوّن؟
- فيه خدمات ومدارس ومستشفيات ومناطق سكنية قريبة؟
الفرق بين مكان ومكان ممكن يكون أكبر بكتير من فرق بسيط في سعر المتر.
الموقع الجيد مش مجرد عنوان على الخريطة.
الموقع هو الناس اللي بتمر من قدامه، والخدمات اللي حواليه، وسهولة الوصول له، وطبيعة المنطقة نفسها.
وده ينطبق سواء كنت بتشتري شقة للسكن أو وحدة تجارية أو إدارية للاستثمار.
2. إمتى هقدر أستخدم الوحدة فعلًا؟
أحيانًا الناس بتقارن الأسعار وتنسى عامل مهم جدًا:
الوقت.
لو عندك مشروع جاهز للاستلام، ومشروع تاني هتستلم فيه بعد فترة، فإنت مش بتقارن نفس المنتج.
في الوحدة السكنية مثلًا، الاستلام القريب معناه إنك ممكن تبدأ تجهيز شقتك والسكن أسرع.
وفي الوحدة التجارية، كل شهر انتظار ممكن يكون شهر بدون تشغيل أو إيجار.
عشان كده اسأل بوضوح:
الوحدة جاهزة دلوقتي؟ ولا تحت الإنشاء؟ وإمتى الاستلام الحقيقي؟
وفي مشروعات Perfect المختلفة، فيه مشروعات قائمة وجاهزة بالفعل، وفيه مشروعات جديدة بمواعيد استلام وخطط تطوير مختلفة.
الفكرة هنا مش إن نوع أحسن من نوع بشكل مطلق، لكن إنك تعرف إنت بتشتري إيه بالضبط.
3. المشروع هيتباع بس… ولا هيتشغل؟
ودي من أهم الأسئلة خصوصًا لو بتفكر في وحدة تجارية أو إدارية.
في فرق كبير بين مشروع هدفه الأساسي بيع الوحدات، ومشروع فيه إدارة وتشغيل ومتابعة بعد البيع.
لأن نجاح المول مش معناه إن كل الوحدات اتباعت.
النجاح الحقيقي يبدأ لما:
- المحلات تفتح.
- الأنشطة تبقى متنوعة.
- الناس تبدأ تزور المكان.
- الصيانة تفضل موجودة.
- الإدارة تتابع المشروع.
- الملاك والمستأجرين يلاقوا حد مسؤول عن التشغيل.
وعشان كده، لما تبص على أي مول، ما تركزش بس على شكل الواجهة أو الرندر.
اسأل:
مين هيشغل المكان بعد التسليم؟
في Perfect، فكرة التشغيل جزء أساسي من تجربة بعض المشروعات، زي Ten Point Mall، اللي الشركة مش بتتعامل معاه كمشروع تم بيع وحداته وانتهى دورها، لكن فيه إدارة وتشغيل فعلي للمول.
وده فرق لازم أي مستثمر يحطه في حسابه.
4. هل طريقة السداد مناسبة ليا فعلًا؟
ممكن تسمع:
مقدم قليل وتقسيط.
لكن الرقم لوحده مش كفاية.
لازم تعرف:
- المقدم كام بالضبط؟
- باقي المبلغ بيتقسم على قد إيه؟
- هل فيه دفعة تعاقد؟
- الاستلام قبل انتهاء الأقساط ولا بعده؟
- إيه إجمالي السعر في الكاش والتقسيط؟
لأن خطة السداد الجيدة مش هي اللي شكلها مريح في الإعلان.
هي الخطة اللي مناسبة لدخلك وخطتك وهدفك من الوحدة.
لو داخل استثمار، محتاج تحسب هل الوحدة ممكن تبدأ تحقق عائد أثناء فترة السداد ولا لأ.
ولو شقة للسكن، محتاج تعرف إمتى هتستلم وإمتى هتحتاج ميزانية التشطيب.
5. الوحدة مناسبة لهدفي ولا بس سعرها عاجبني؟
وده السؤال اللي ممكن يوفر عليك قرار غلط من البداية.
قبل أي شراء، حدد إنت عايز الوحدة ليه.
هل هي:
- للسكن؟
- للحفاظ على قيمة الفلوس؟
- للإيجار؟
- لفتح نشاط تجاري؟
- كمكتب لشركتك؟
- لإعادة البيع مستقبلًا؟
لأن كل هدف له معايير مختلفة.
محل ممتاز لنشاط معين ممكن يكون غير مناسب لنشاط تاني.
وشقة بمساحة أكبر مش بالضرورة تكون أفضل لو موقعها أو تقسيمتها مش مناسبين لاستخدامك.
وبالتالي، القرار الصح مش:
أنهي وحدة سعر المتر فيها أرخص؟
لكن:
أنهي وحدة مناسبة أكتر للهدف اللي أنا بشتري عشانه؟
طيب… سعر المتر مش مهم؟
مهم جدًا.
لكن الأفضل إن سعر المتر يكون آخر مرحلة في المقارنة، مش أول مرحلة.
بعد ما تعرف:
الموقع، والاستلام، وطريقة التشغيل، ونظام السداد، واستخدام الوحدة…
ساعتها سعر المتر يبدأ يبقى رقم له معنى.
لأنك وقتها بتقارن قيمة بقيمة، مش مجرد رقم برقم.
قبل قرارك الجاي
في Perfect للتطوير العقاري، إحنا بنشوف إن القرار العقاري محتاج يبقى مبني على معلومات واضحة.
مش كل شخص مناسب له نفس المشروع، ومش كل وحدة مناسبة لنفس الهدف.
عشان كده، قبل ما تختار شقة أو محل أو مكتب، حاول تجمع الصورة كاملة الأول.
وبعدها اسأل السؤال المشهور:
المتر بكام؟
لأن وقتها بس هتعرف إذا كان السعر مناسب فعلًا للقيمة اللي إنت بتاخدها ولا لأ.
